600位地產金融精英等業界專家、學者、大碗，共同探討宏觀經濟與房地產趨勢、產業地產與新型城鎮化、產業地產與京津冀一體化等熱點話題。
坦率說，產業園區的發展這個問題在城鎮化和房地產中重在城鎮化，在房地產里頭，中間的商業地產和住宅地產重在商業地產，其實和住宅的價格沒有太多關系，在過去十余年中國房地產業市場發展過程中，商業地產的政策始終是最穩定的，從來就沒變化過。不論是在世界金融危機中的保增長，還是抑制投機過熱，始終就沒變化過。我看我們還是從城鎮化這樣的角度、改革的角度來觀察問題。
中國的城鎮化走過了很長一段路，30余年，如同大家所熟知的，一個中國老人在南海邊劃了一個圈，奠定了珠三角的發展，從此中國有了經濟發展第一個改革地區，對外開放第一個窗口，更重要的是一個向市場經濟轉變的改革實驗區。如果中國的城市化、城鎮化有什么成功，不是政府調控的成功，不是高瞻遠矚的英明決策，而是市場經濟的改革造就的。90年代一個改革發展，我們有了國民經濟第二個高速發展，而現在城鎮化走到了新的階段，有什么轉型呢？我以為我們這一屆產業園區商務區的發展，應該把這個新型城鎮化中一個值得關注的新特點突出出來，是什么呢？分為以下幾個方面。
一個是中等城市發展。十八屆三中全會明確說嚴格抑制特大城市人口規模，3月17號國家新型城鎮化規劃，進一步把這個特大城市界定為核心市區500萬人口以上的城市，并且都強調中國的城市化、城鎮化變化的精力重點放在調整城市結構，實現大中小城市協調發展上，而我們相當一批中等規模城市產業承載能力、產業結構的先進性和現代化程度，他們的城市整體基礎設施都迫切需要進一步發展，新的園區建設依我看不是多了，而是不夠。我們已經走過了珠三角那個年代，讓別人到我們這兒投資辦廠來發展經濟、建設園區的階段，我們甚至也一定程度走過了浦東新區商務區500強，我們現在的新區是我們自己城市結構的升級，我們城市規劃的重組，我們老百姓住宅向中高端過渡，城市的競爭能力向現代化、國際化靠攏的商務區和園區。借助于簡單的工業園區實現城市擴張的年代已經步入了一個新的發展水平。
二是，大家注意到最近一段時間關于京津冀的討論非常熱烈，實際上京津冀不是一個新詞，十多年前大家都在提京津冀城市群的問題，但是內涵已經幾經變化，從最初的大連、威海一直到煙臺，環渤海，到后來溫總理以濱海新區為龍頭建設成北方經濟中心的北京、天津加河北的一些地區的新的京津冀，不再以天津為中心，而是以北京為中心。第二，不再是那種不切實際的新建一個北方經濟中心為目標，而是疏解、分散、分流特大城市功能為核心。第三，不再是簡單的打破行政體制直接關系規劃壁壘，而是和我們已經有的或正在發展的高鐵的物質基礎設施密切聯系在一塊，沿重要交通線、高鐵線重新布局我們的城市功能分區和新型城市化。簡單說，我們今天討論的產業園區和商務區，應該和這樣一個趨勢，也就是這16座和更多一些省會城市，疏解、分流、重新規劃空間的城市功能區密切聯在一塊。
三是，我們這個商務園區和產業園區還得和老舊城區改造密切聯系在一起。我有一個感覺，文化大革命給中國經濟社會發展帶來的創傷是難以平復的，我是經歷過那個時代的，我就記住兩句話，一句叫斗私批修，一句叫準備打仗，我覺得我們現在的氛圍好像重回這兩種氛圍的趨勢，要斗私批修，就有了要先生產、后生活，給我們留下了今天的住房難題和城市建設中一大批老舊危房棚戶區改造，要準備打仗就給北京等諸多城市留下了戰備房、簡易房這樣的老舊難題和城市規劃嚴重不合理的問題，現在北京修地鐵，幾乎所有的地鐵干線都要和二號線相交，當年二號線根本就不是為城市軌道交通發展，是為戰備準備的，所以從來就沒有預留換乘站，所以和二號線相交的地鐵站都要走很遠，因為沒有預留。我們還是從改革方面來討論比較好。我們要聚精會神謀發展，所以我們的商務園區和特大城市功能改造、城市功能的疏解和分流密切結合起來，和老舊城區的改造密切結合起來，最后新型城鎮化和小城鎮的發展和中等規模城市發展的現代化結合起來，我們不是一般的像以前建一個工業園區，能夠增加就業、增加稅收、吸引外資，也不是簡單的給地方政府增加財政收入，而是讓我們城市的產業結構向國際化、現代化方向大踏步靠攏。我們現在討論的產業園區和商務區，把這個新型城鎮化的特點貫徹發揚光大，才能夠不重復我們過去的問題。
第二大問題，不管是中國的房地產，還是產業園區、商務園區的問題，以及經濟下行，開發商資金鏈緊張、地方債務問題等諸多問題，我看核心問題是十八屆三中全會的改革措施落實遲緩，其實所有這些問題十八屆三中全會都說了，比如說三中全會說土地制度要大刀闊斧的改革，農民土地同地同權，還用我們再說一遍嗎？三中全會已經說了這是決定，三中全會說了給予農民用地同等的財產權利，可以抵押，但是這些問題時至今日寸步未進，這是土地問題的核心。
第二，三中全會明確說了，把間接融資轉變為直接融資，迄今開發商的資金鏈緊張問題在于他們部分是聶會長說的以前過渡依靠開發貸還是后來的信托、私募，關鍵的問題是并沒有一個可以供他們長期融資的比如項目貸、發行企業債這樣的市場，地方政府債務危機有什么難嗎？因為這些借的錢都形成了當地經濟發展的物質基礎，問題在于這些長期發揮作用的資產借的是短期的債務，一年兩年最多三年，這才有債務危機的償還問題，如果三中全會明確說發地方債、改革地方城市建設的融資方式，3月17號國家新型城鎮化規劃中進一步把地方債明確為市政債，那么把這些地方政府的債務問題轉換為長期債券市場的市場債，比如地方債，這些問題是可以迎刃而解的?？上覀冊谌腥珪畲舐暭埠舻囊痪湓挘屖袌鰴C制成為配置資源的主導性力量這件事，在過去一段時間并沒有發揮充分。迄今我們看到了市場已經把過去十年調控中掩蓋的市場因素顯現出來供求關系的作用，比如購買力的作用，但是導致這個市場發生畸變，土地財政依賴等等諸多問題，引起發燒的病根依舊。
我們今天市場中出現一些波動，如果大家認真看了一眼聶會長給的圖表，市場恰當的波動可怕不可怕，會不會崩盤？如果現在的房價還在08年的一倍以上，哪里有那么可怕呢？你昨天吃多了，今天自然少吃，這用不著太多的追著問會不會崩盤。你昨天吃多了，今天只想喝粥，會不會死人呢？不會的，系統的自發調整的目標，都是使系統恢復新的平衡，而不是使系統崩潰。不論是吃飯還是房地產業都是這樣。
一些地方政府放寬限貸、限購，這些問題也被媒體多為詬病，或者橫加指責，說你怎么看？沒怎么看，分幾層意思說。第一，無論是國五、國八、國十里都有一條，地方政府對平衡當地房地產市場的供求關系負有責任，本來就是在供不應求和供大于求的靈活組織決策的責任，限購的目的是限制、抑制投機性需求，什么時候投機性需求會進入供大于求的領域呢？只有嚴重供不應求的時候才有投機，火車春運的時候才有黃牛黨，歌星演唱會才有人倒票。供大于求賣不掉的時候會有投機嗎？那么限購所賴以存在的前提不存在，當然就沒有必要過渡依賴限購。第三，不論是限購還是限貸，目標是合理調整房地產市場的供求關系，而不是不讓老百姓適度改善，不是不讓老百姓買房子，如果不讓老百姓買房子那不是調控房地產。什么政策都是我們支持、鼓勵、保護老百姓改善自己的居住需求。所以限購這件事看不出來有什么可大驚小怪的。
