600位地產(chǎn)金融精英等業(yè)界專家、學者、大碗，共同探討宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)趨勢、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與京津冀一體化等熱點話題。
坦率說，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展這個問題在城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)中重在城鎮(zhèn)化，在房地產(chǎn)里頭，中間的商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)重在商業(yè)地產(chǎn)，其實和住宅的價格沒有太多關(guān)系，在過去十余年中國房地產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展過程中，商業(yè)地產(chǎn)的政策始終是最穩(wěn)定的，從來就沒變化過。不論是在世界金融危機中的保增長，還是抑制投機過熱，始終就沒變化過。我看我們還是從城鎮(zhèn)化這樣的角度、改革的角度來觀察問題。
中國的城鎮(zhèn)化走過了很長一段路，30余年，如同大家所熟知的，一個中國老人在南海邊劃了一個圈，奠定了珠三角的發(fā)展，從此中國有了經(jīng)濟發(fā)展第一個改革地區(qū)，對外開放第一個窗口，更重要的是一個向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變的改革實驗區(qū)。如果中國的城市化、城鎮(zhèn)化有什么成功，不是政府調(diào)控的成功，不是高瞻遠矚的英明決策，而是市場經(jīng)濟的改革造就的。90年代一個改革發(fā)展，我們有了國民經(jīng)濟第二個高速發(fā)展，而現(xiàn)在城鎮(zhèn)化走到了新的階段，有什么轉(zhuǎn)型呢？我以為我們這一屆產(chǎn)業(yè)園區(qū)商務區(qū)的發(fā)展，應該把這個新型城鎮(zhèn)化中一個值得關(guān)注的新特點突出出來，是什么呢？分為以下幾個方面。
一個是中等城市發(fā)展。十八屆三中全會明確說嚴格抑制特大城市人口規(guī)模，3月17號國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，進一步把這個特大城市界定為核心市區(qū)500萬人口以上的城市，并且都強調(diào)中國的城市化、城鎮(zhèn)化變化的精力重點放在調(diào)整城市結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展上，而我們相當一批中等規(guī)模城市產(chǎn)業(yè)承載能力、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的先進性和現(xiàn)代化程度，他們的城市整體基礎(chǔ)設(shè)施都迫切需要進一步發(fā)展，新的園區(qū)建設(shè)依我看不是多了，而是不夠。我們已經(jīng)走過了珠三角那個年代，讓別人到我們這兒投資辦廠來發(fā)展經(jīng)濟、建設(shè)園區(qū)的階段，我們甚至也一定程度走過了浦東新區(qū)商務區(qū)500強，我們現(xiàn)在的新區(qū)是我們自己城市結(jié)構(gòu)的升級，我們城市規(guī)劃的重組，我們老百姓住宅向中高端過渡，城市的競爭能力向現(xiàn)代化、國際化靠攏的商務區(qū)和園區(qū)。借助于簡單的工業(yè)園區(qū)實現(xiàn)城市擴張的年代已經(jīng)步入了一個新的發(fā)展水平。
二是，大家注意到最近一段時間關(guān)于京津冀的討論非常熱烈，實際上京津冀不是一個新詞，十多年前大家都在提京津冀城市群的問題，但是內(nèi)涵已經(jīng)幾經(jīng)變化，從最初的大連、威海一直到煙臺，環(huán)渤海，到后來溫總理以濱海新區(qū)為龍頭建設(shè)成北方經(jīng)濟中心的北京、天津加河北的一些地區(qū)的新的京津冀，不再以天津為中心，而是以北京為中心。第二，不再是那種不切實際的新建一個北方經(jīng)濟中心為目標，而是疏解、分散、分流特大城市功能為核心。第三，不再是簡單的打破行政體制直接關(guān)系規(guī)劃壁壘，而是和我們已經(jīng)有的或正在發(fā)展的高鐵的物質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施密切聯(lián)系在一塊，沿重要交通線、高鐵線重新布局我們的城市功能分區(qū)和新型城市化。簡單說，我們今天討論的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和商務區(qū)，應該和這樣一個趨勢，也就是這16座和更多一些省會城市，疏解、分流、重新規(guī)劃空間的城市功能區(qū)密切聯(lián)在一塊。
三是，我們這個商務園區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)還得和老舊城區(qū)改造密切聯(lián)系在一起。我有一個感覺，文化大革命給中國經(jīng)濟社會發(fā)展帶來的創(chuàng)傷是難以平復的，我是經(jīng)歷過那個時代的，我就記住兩句話，一句叫斗私批修，一句叫準備打仗，我覺得我們現(xiàn)在的氛圍好像重回這兩種氛圍的趨勢，要斗私批修，就有了要先生產(chǎn)、后生活，給我們留下了今天的住房難題和城市建設(shè)中一大批老舊危房棚戶區(qū)改造，要準備打仗就給北京等諸多城市留下了戰(zhàn)備房、簡易房這樣的老舊難題和城市規(guī)劃嚴重不合理的問題，現(xiàn)在北京修地鐵，幾乎所有的地鐵干線都要和二號線相交，當年二號線根本就不是為城市軌道交通發(fā)展，是為戰(zhàn)備準備的，所以從來就沒有預留換乘站，所以和二號線相交的地鐵站都要走很遠，因為沒有預留。我們還是從改革方面來討論比較好。我們要聚精會神謀發(fā)展，所以我們的商務園區(qū)和特大城市功能改造、城市功能的疏解和分流密切結(jié)合起來，和老舊城區(qū)的改造密切結(jié)合起來，最后新型城鎮(zhèn)化和小城鎮(zhèn)的發(fā)展和中等規(guī)模城市發(fā)展的現(xiàn)代化結(jié)合起來，我們不是一般的像以前建一個工業(yè)園區(qū)，能夠增加就業(yè)、增加稅收、吸引外資，也不是簡單的給地方政府增加財政收入，而是讓我們城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向國際化、現(xiàn)代化方向大踏步靠攏。我們現(xiàn)在討論的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和商務區(qū)，把這個新型城鎮(zhèn)化的特點貫徹發(fā)揚光大，才能夠不重復我們過去的問題。
第二大問題，不管是中國的房地產(chǎn)，還是產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商務園區(qū)的問題，以及經(jīng)濟下行，開發(fā)商資金鏈緊張、地方債務問題等諸多問題，我看核心問題是十八屆三中全會的改革措施落實遲緩，其實所有這些問題十八屆三中全會都說了，比如說三中全會說土地制度要大刀闊斧的改革，農(nóng)民土地同地同權(quán)，還用我們再說一遍嗎？三中全會已經(jīng)說了這是決定，三中全會說了給予農(nóng)民用地同等的財產(chǎn)權(quán)利，可以抵押，但是這些問題時至今日寸步未進，這是土地問題的核心。
第二，三中全會明確說了，把間接融資轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯尤谫Y，迄今開發(fā)商的資金鏈緊張問題在于他們部分是聶會長說的以前過渡依靠開發(fā)貸還是后來的信托、私募，關(guān)鍵的問題是并沒有一個可以供他們長期融資的比如項目貸、發(fā)行企業(yè)債這樣的市場，地方政府債務危機有什么難嗎？因為這些借的錢都形成了當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，問題在于這些長期發(fā)揮作用的資產(chǎn)借的是短期的債務，一年兩年最多三年，這才有債務危機的償還問題，如果三中全會明確說發(fā)地方債、改革地方城市建設(shè)的融資方式，3月17號國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃中進一步把地方債明確為市政債，那么把這些地方政府的債務問題轉(zhuǎn)換為長期債券市場的市場債，比如地方債，這些問題是可以迎刃而解的。可惜我們在三中全會最大聲疾呼的一句話，讓市場機制成為配置資源的主導性力量這件事，在過去一段時間并沒有發(fā)揮充分。迄今我們看到了市場已經(jīng)把過去十年調(diào)控中掩蓋的市場因素顯現(xiàn)出來供求關(guān)系的作用，比如購買力的作用，但是導致這個市場發(fā)生畸變，土地財政依賴等等諸多問題，引起發(fā)燒的病根依舊。
我們今天市場中出現(xiàn)一些波動，如果大家認真看了一眼聶會長給的圖表，市場恰當?shù)牟▌涌膳虏豢膳拢瑫粫辣P？如果現(xiàn)在的房價還在08年的一倍以上，哪里有那么可怕呢？你昨天吃多了，今天自然少吃，這用不著太多的追著問會不會崩盤。你昨天吃多了，今天只想喝粥，會不會死人呢？不會的，系統(tǒng)的自發(fā)調(diào)整的目標，都是使系統(tǒng)恢復新的平衡，而不是使系統(tǒng)崩潰。不論是吃飯還是房地產(chǎn)業(yè)都是這樣。
一些地方政府放寬限貸、限購，這些問題也被媒體多為詬病，或者橫加指責，說你怎么看？沒怎么看，分幾層意思說。第一，無論是國五、國八、國十里都有一條，地方政府對平衡當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求關(guān)系負有責任，本來就是在供不應求和供大于求的靈活組織決策的責任，限購的目的是限制、抑制投機性需求，什么時候投機性需求會進入供大于求的領(lǐng)域呢？只有嚴重供不應求的時候才有投機，火車春運的時候才有黃牛黨，歌星演唱會才有人倒票。供大于求賣不掉的時候會有投機嗎？那么限購所賴以存在的前提不存在，當然就沒有必要過渡依賴限購。第三，不論是限購還是限貸，目標是合理調(diào)整房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，而不是不讓老百姓適度改善，不是不讓老百姓買房子，如果不讓老百姓買房子那不是調(diào)控房地產(chǎn)。什么政策都是我們支持、鼓勵、保護老百姓改善自己的居住需求。所以限購這件事看不出來有什么可大驚小怪的。
